Il valore di un terreno agricolo è una delle questioni che più affligge venditore ed acquirente fin dai tempi più antichi. Qual è quindi il giusto modo per valutare un terreno agricolo?

Valore di un terreno agricolo

Il primo passo per capire come si calcola il valore di un terreno agricolo è chiedere aiuto ad una materia scolastica denominata Estimo.

L’estimo è quella disciplina che studia, tramite strumenti pratici e teorici, tutte le modalità utili per stimare il valore di un terreno agricolo, ma non solo.

Se l’estimo è applicato a ciò che riguarda l’agricoltura, si fa riferimento all’estimo agrario.

L’estimo agrario ci aiuta a stimare il valore di un bene agrario, quale sia un bestiame, un fondo rustico, un terreno agricolo, dei macchinari agricoli, ecc.

L’estimo agrario utilizza principalmente due strumenti:

1. Matematica finanziaria
2. Basi di Economia politica

Senza entrare nel dettaglio di queste due materie, già di per sé assai impegnative, vediamo quali sono i criteri secondo i quali vengono stimati i beni e quindi, nel nostro caso, viene fornito il valore di un terreno agricolo.

Metodo estimativo: criteri di stima

Data la grande differenziazione dei beni immobili e lo scarso numero di contrattazioni di compravendita, i prezzi dei beni non vengono manifestati in modo chiaro e univoco.

L’estimo ha quindi elaborato specifici schemi logici, denominati criteri di stima, i quali si basano sulla comparazione con i prezzi di mercato di beni simili a quelli oggetto di stima, ovvero di beni che con questi hanno una relazione funzionale.

I criteri di stima dettati dall’estimo sono:

• Comparazione con i prezzi di mercato
• Capitalizzazione dei redditi
• Costo di produzione
• Costo di surrogazione (o di sostituzione)
• Valore complementare
• Valore di trasformazione
• Valore di utilità sociale
• Valore di costo opportunità

Gli ultimi due non vengono utilizzati per definire il valore di un terreno agricolo, in quanto sono strumento esclusivo della stima dei beni pubblici.

Vediamoli uno per uno.

Comparazione con i prezzi di mercato

Questo criterio prende in considerazione beni simili col fine di valutare il bene oggetto di stima.

Esempio: devo valutare un’uliveto. A quanto è stato venduto l’uliveto accanto al mio? Una volta saputa la cifra, posso valutare conseguentemente anche il mio uliveto.